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Consultant en création d'entreprise, juriste en droit des affaires à BESANCON. . Bienvenue sur mon blog www.alexisbailly.net.
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FOIRE AUX QUESTIONS spéciale BAIL COMMERCIAL
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Le statut des baux commerciaux est prévu par le décret du 30 septembre 1953. Plusieurs dispositions sont d'ordre public : il est donc impossible aux parties d'aller à leur encontre !
Pour le reste les parties sont libres de s'organiser librement : la liberté contractuelle permet de rédiger des clauses qui avantagent l'une ou l'autre des parties. Futurs locataires, soyez attentif par rapport au contenu du bail qui vous est proposé à la signature !
Qui dit statut des baux commerciaux dit un local ou immeuble.
Le statut ne s'applique pas à un emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni à un terrain sans construction.
Mais il a lieu à s'appliquer pour une remise, un entrepôt, un local à usage d'habitation.
Le franchisé peut valablement signer un bail commercial : le principe d'une clientèle propre au franchisé est aujourd'hui complètement admis !
Un locataire peut bénéficier de la protection du bail commercial à condition d'être immatriculé au Registre du
Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers selon les activités qu'il exerce.
Lorsqu' un fonds est exploité en location-gérance, le locataire n'a pas à justifier de son cette immatriculation en
vertu des dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce.
La DUREE d'un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.
Faites attention aux baux supérieurs à 9 ans (risque de déplafonnement du loyer) et aux baux inférieurs à 2 ans (le statut des baux commerciaux n'est pas applicable, il s'agit de baux dits "précaires").
Sachez que dans l'hypothèse d'un bail précaire renouvelé, ou bien si le locataire reste dans les lieux au-delà des deux années, alors le contrat va bénéficier automatiquement du statut protecteur du bail commercial.
Une DESCRIPTION des locaux doit être mentionnée. Précisez avec soin une description des locaux en mentionnant les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes...
Veillez à ce qu'il n'y a pas de grosses réparations à faire si les locaux sont dits "pris en l'état" : dans ce cas, le locataire ne peut pas demander au bailleur d'effectuer les réparations.
La SOUS-LOCATION est interdite sauf si une clause l'autorise expressément. L'accord du bailleur est de toute façon requis. Pas de sous-location dans son dos !
Et le pas de porte ?
C'est une somme d'argent versée au propriétaire avant l'entrée dans les lieux.
Il y a 2 possibilités :
- soit il est consideré comme une compensation financière à la perte de valeur de l'immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l'indemnité d'éviction qu'il devra verser pour récupérer le local. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.
- ou bien comme un supplément du loyer : il sera intégré lors des révisions de loyer. C'est le cas du « bail à l'américaine », qui intègre le pas-de-porte dans le loyer et permet un paiement fractionné sur la durée du bail.
Le pas de porte permet à un locataire de rentabiliser au mieux sa propriété commerciale surtout dans l'hypothèse ou son loyer, plafonné par la loi, serait inférieur aux prix du marché.
Attention à ne pas confondre avec le « droit au bail » ! Il s'agit d'une somme d'argent versée par le nouveau locataire à l'ancien au moment de la cession du bail dans le cas d'une reprise de bail.
Concrètement, le droit au bail bénéficie au précédent locataire tandis que la pas de porte bénéficie au propriétaire du local.
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